Usucapión y Propiedad Horizontal

usucapión en la propiedad horizontal

La cuestión de la usucapión en la propiedad horizontal analizar varios aspectos. En primer lugar las partes necesariamente comunes de un inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal no pueden usucapirse. Estas partes según el CCyC son:

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Doctrina sobre usucapión de una parcela de propiedad horizontal

En la misma tesitura Gabriel Ventura en «Algunos Aspectos de la usucapión en la propiedad horizontal» en cuanto a la parte de una parcela de propiedad horizontal (página 14)  afirmó: «estimamos que no puede modificarse la configuración física de la parcela, ni por contrato (venta, donación, permuta, etc.) ni por causas puramente legales como la usucapión. El estar afectado a propiedad horizontal, hace de esa cosa (el cubo de aire) un elemento sometido en cuanto a su forma, uso y destino, a lo que establezca su estatuto reglamentario y transgredirlo sugiere un alzamiento respecto del orden público que impera en materia de derechos reales.

Jurisprudencia sobre usucapión de un parte común de uso exclusiva.

En este caso veremos la improcedencia de prescribirse una parte común, aún cuando es de uso exclusivo, en tanto este carácter se encuentra se encuentra ordenado Reglamento.

Expte. Nº 39.897-2012 – “Ortega, Teresa Sabina c/ Cons de Prop Edificio Sarmiento 4680 y Otro s/ prescripción adquisitiva” – CNCIV – SALA C – 19/10/2017

DERECHOS REALES. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. USUCAPIÓN. Demanda por prescripción adquisitiva de un techado instalado en un patio interior de la unidad de la accionante. Imposibilidad jurídica de apropiarse de dicha parte ya que su uso en provecho particular está reglamentariamente previsto. Finalidad del juicio de usucapión. Acción improponible. SE CONFIRMA LA SENTENCIA QUE RECHAZÓ LA DEMANDA

“…la pretensión articulada por la demandante se compadece en sustancia con una petición por medio de la cual se intenta consolidar una situación a raíz de la inacción de los copropietarios desde aproximadamente el año 1980, sobre una construcción que le pertenece y que accede a la parte descubierta de su inmueble (fs.) con el fin de repeler los reclamos de la autoridad pública; en tanto que la vía procesal escogida persigue de ordinario la adquisición de un derecho real por la continuación en la posesión de cosas cuyo dominio pertenece a otro (arts. 2606, 3952 y 4015 del Cód. Civil).”

“…el tipo de juicio entablado para lograr el reconocimiento del derecho a mantener el techado torna improponible la acción deducida por el marco cognoscitivo escogido para dirimir la pretensión.”

“…aun cuando pudiera considerarse que la construcción se asienta sobre una parte común de uso exclusivo, debe repararse en que no resulta jurídicamente posible apropiarse de aquella parte, pues justamente su uso en provecho particular está reglamentariamente previsto, sin que dé lugar a la adquisición en propiedad, ya que todo el tiempo se está reconociendo la titularidad o señorío superior en los demás (Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Ed. Hammurabi, p. 139).”[1]

[1] elDial AAA51A Copyright 2019 – elDial.com – editorial albrematica – Tucumán 1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

Para ampliar el tema te puede interesar: Prescripción Adquisitiva y Usucapión.

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