Introducción
Es posible usucapir una parte de un inmueble o una parte de un mueble. Bien puede ser el supuesto de adquirir una parte indivisa de la cosa que le pertenece a un condómino o a un coheredero. O en el caso de cuando se posee una superficie de terreno mayor a la indicada en el título. (Desde ya, podrás ampliar esta información con mi libro Prescripción Adquisitiva y Juicio de Usucapión.)
Para que la usucapión sea posible debe necesariamente cumplirse con la:
El coheredero o el condómino debe intervertir el título.
La prescripción adquisitiva es título idóneo para que un condómino o coheredero extinga el parcial derecho de sus otros comuneros y adquiera para sí la propiedad de la totalidad de la cosa, pero eso es a condición de que intervierta su título de coposeedor por el de único poseedor, excluyendo así de la relación con la cosa a los demás condóminos o coherederos. A partir de dicha interversión o mutación es que comienza a correr el plazo usucaptivo. Para ello deberá concretar actos claramente demostrativos e inequívocos que excluyan toda duda en la gente y, fundamentalmente, en sus cotitulares (coherederos o condóminos), de que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que les es propio, pero, a la vez exclusivo y excluyente del de todos ellos.
Para el caso es de aplicación el siguiente artículo del CCyC que consagrar el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real. La regla que se crea no es, sin embargo, absoluta, existiendo casos (uno de los cuales es previsto en el artículo) en los que cabe apartarse de ella.
ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Como se anticipara, este artículo sienta el principio de la inmutabilidad de la causa de la relación de poder. Nadie puede cambiar por sí, “por su mera voluntad”, como dice la norma la especie de relación (posesión o tenencia) respecto de determinada cosa. La sola voluntad interna del sujeto se muestra impotente para modificar la causa de la relación real, y así, quien comenzó como tenedor, continúa en ese carácter, y si lo fue como poseedor, lo mismo. El transcurso del tiempo tampoco influye en la cuestión. Por más que transcurran los años, el tenedor o el poseedor persisten como tales hasta tanto se acredite que se ha verificado un cambio en la relación de poder.
Consecuencias de la aplicación del Art.1915 del CCyC
De la previsión legal de este artículo resultan dos cuestiones:
- La Inmutabilidad de la causa. La presunción de inmutabilidad de la causa, implica que cuando se ha comenzado a poseer por otro, se presume siempre poseer en el mismo concepto, mientras no se pruebe lo contrario.
La disposición se refiere a un cambio íntimo del animus, o la existencia de manifestaciones o actitudes jurídicamente intrascendentes, porque en rigor, la segunda parte del artículo se ocupa de los casos en los cuales por actos del que posee a nombre de otro, puede cambiarse -intervertirse- la causa.
- La Interversión de la posesión. La primera parte del artículo indica que quien comenzó una determinada relación posesoria continúa con la misma, pero ello no es fatal, dado que quien inició como tenedor, si manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto, puede intervertir o invertir la causa.
Aunque la norma parece referirse únicamente al tenedor que intervierte su título para convertirse en poseedor, puede tratarse también del poseedor de una entidad menor, que intervierte el título para convertirse en poseedor de una entidad mayor (p. ej. el usufructuario que intervierte el título para convertirse en poseedor a título de dueño).
Requisito indispensable para usucapir la parte indivisa de un coheredero o condómino
No basta la mera voluntad para intervertir el título; no basta el cambio psíquico del animus.
Se requiere de actos exteriores por los cuales se manifieste la intención de privar de la posesión a quien detenta una relación real de entidad superior. Los actos deben ser exteriores, y manifestar la voluntad de privar del corpus a quien ejerce una relación real de mayor contenido.
Prueba de la interversión del título
Corresponde a quien alega la interversión de título la prueba de ello, la que puede suministrarse por cualquier medio.
Jurisprudencia
1) Quien posee por otro se erige en mero tenedor de la cosa, excepto que exprese -por actos exteriores- la intención de privar al poseedor de ella y tales actos produzcan ese efecto (art. 2458 del C.C.). Es recién entonces cuando se genera la interversión del título, por la que se cambia la causa por la cual se detenta un inmueble (conf. art. 2458 y conc. del Código Civil; CNCiv.Sala I, 27/12/96, LL 1998-D, pág. 550; CC San Martín, RSD-42-10, 15/4/10). Esa prueba debe exhibir hechos verdaderamente inequívocos de actos positivos de voluntad, capaces de revelar esa interversión del título, es decir, esa intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, para lo cual no resultaban idóneos los actos que exteriorizan el ejercicio regular del derecho de uso que puede normalmente derivar del préstamo de un inmueble: el pago de sus servicios (electricidad, gas, telefonía entre otros), las mejoras hechas para su habitación y conservación, etc. ( conf. art 2266 y 2282 del CC), el testimonio de un testigo que alude a lo que el hijo del titular ( le habría dicho treinta años atrás, al pasar por allí, ni el plano de mensura «que pretende prescribir», en tanto que data de 2009. (SCBA 10/04/2018 Carátula: Cedraschi, María Carolina y otro c/ Farre y guardiola, José Pedro -su sucesión- s/ Prescripción adquisitiva)
2) Es menester que el condómino o coheredero que desee prescribir e intervertir su título exteriorice, en primer lugar, dicha intención mediante actos claramente demostrativos e inequívocos que excluyan todas dudas en las gentes y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que le es propio, pero a la vez exclusivo y excluyente de todos ellos. En segundo lugar, será necesario que esos actos provoquen ese efecto, esto es, para prescribir entre copropietarios es necesario de parte de aquel que pretende adquirir a título privativo actos exteriores y contradictorios, agresivos y perseverantes, que por una manifestación no equivoca apremien al socio a defender su derecho, si no se considera que lo hace representando a la comunidad y gozando de un título tanto para esta como para sí mismo. (SCBA 27/10/2015 Juez SOTO (SD) Carátula: Mansilla, Guillermo Mario c/ Mansilla, Gregorio Manuel s/ Posesión Veinteañal)
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