Usucapión bienal declarada en un Juzgado de Rosario y confirmada en segunda instancia.

Jueces de Rosario, otorgan el título de dominio por usucapión bienal (en este caso por más de 20 años) respecto de un terreno que el poseedor había comprado por boleto a una inmobiliaria que ya no existe y dónde él construyó una casa.

La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial N° 4 de Rosario confirma la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva (en el caso usucapión bienal), rechazando los recursos interpuestos por la demandada en los autos caratulados: Maidana, Fausta C/ Ejido Inmobiliaria S.R.L. S/ Usucapion (26/06/2014).

Lo interesante aquí es destacar aspectos esenciales de la Usucapión explicados por los mismos jueces de la Cámara de Apelaciones de Rosario. Por ello, examinaré las doctrinas que se extraen de la sentencia en cuestión.

La rebeldía en la usucapión. Se asegura su defensa por medio del defensor de oficio

En el presente, el domicilio del demandado es desconocido, tal como lo informó el oficial notificador. Dado que el demandado no compareció a estar a derecho, se lo declaró rebelde. Posteriormente, se designa defensor de oficio en su representación, el cual contesta la demanda de la actora.

El caso

El Juzgado de 1ª Instancia hizo lugar a la demanda, considerando cumplimentados los recaudos de la ley 14.159, y debidamente acreditada la configuración de los elementos y caracteres de la prescripción adquisitiva.

El demandado interpone recurso de apelación c/la sentencia de 1ª Instancia, Nº 2035 del 30/11/10. También recurre contra el auto aclaratorio Nº 2227 de dicha resolución, de fecha 17/12/10, y contra el auto regulatorio Nº 785 del 19/5/11, pretendiendo que se la revoque, rechazando la pretensión de la actora, se impongan las costas de ambas instancias a la actora y se eleve el monto de los honorarios.

Requisitos de la demanda de usucapión. Ley 14.159

En la presente causa debemos atenernos en cuanto a los aspectos procesales del juicio de usucapión a la ley 14.159, reformada por el decreto 5.756/1958 que, en su art. 24, regula los recaudos formales que debe respetar la demanda que contenga la pretensión declarativa de usucapión. En su primer inciso, requiere la notificación o citación al sujeto que figure como titular del dominio del bien en Catastro u otro Registro Oficial; este recaudo se ha cumplimentado en autos, ya que se ha citado por cédula al lindero Ejido Inmobiliaria S.R.L., quien figura como titular de dominio en el Registro de Catastro e Información Territorial. Luego, dado que como constató el oficial notificador no se conoce su domicilio se citó por edictos a todo aquel que considere tener derecho al inmueble, como lo exige el mismo inciso. En segundo lugar, dicho art. de la ley, en su inc. b), exige la presentación de un plano de mensura que esté suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva. También exige acta de mensura y planos. Dicho plano de mensura y acta de mensura han sido acompañados por la actora (fs. 2,3 y 4).

Asimismo, en los autos presentes se han cumplimentado los demás requisitos que exige dicha ley, ya que se han practicado los oficios correspondientes para verificar si existe interés fiscal en el inmueble cuya usucapión se pretende. La Municipalidad de Rosario y la ONABE han contestado dichos oficios informando que no existe interés fiscal sobre el mismo. En todo juicio como el de autos, iniciado con la pretensión de obtener la declaración de prescripción adquisitiva de inmuebles

Qué se debe probar en la acción declarativa de usucapión

Los elementos que configuran a la usucapión como modo de adquisición de la propiedad, los cuales deben ser acreditados durante el desarrollo de la acción declarativa, éstos son: «a) las posesión inequívoca del inmueble -esto es el corpus con animus rem sibi habendi-; b) en forma continua; c) e ininterrumpida; d) además pública y pacífica; y e) por todo el tiempo exigido por la ley» (Código Procesal Civil y Comercial, Análisis doctrinario y Jurisprudencial, Ed. Juris, Tº 4 B). Dentro del elemento de la posesión inequívoca, «el corpus consiste en la posibilidad de disponer físicamente de la cosa y el animus domini es el elemento subjetivo a partir del cual el poseedor no reconoce en otro un señorío superior, diferenciándose así de la tenencia en la que falta el elemento intencional» («La prueba de la posesión y el tiempo en el juicio de prescripción adquisitiva de inmuebles»; Farina, Miryam A.). Por lo tanto, los elementos de convicción reunidos durante el proceso deben acreditar en forma completa e indubitable que el actor ha poseído, en forma pacífica, continua, ininterrumpida y a título de dueño por el lapso de 20 años., para que sea procedente la adquisición del título del inmueble.

Costas

Cabe recordar que esta imposición de costas en cabeza del actor se trata de una carga inmediata que el actor deberá asumir, mientras el demandado permanezca sin individualizar. Pero, una vez que éste sea ubicado, el actor podrá reclamarle el resarcimiento de dichos gastos causídicos , ya que es el demandado el definitivo responsable según el principio de vencimiento que rige en materia de costas. Así lo ha sostenido Gardella: «creemos que las características singulares del pleito justificarían una solución especial: si en la causa de usucapión no hubo contradictor individualizado, como las costas hay que oblarlas siempre y como no es del caso diferir su pago a la aparición de un sujeto ignoto y en su caso inexistente, ha de entenderse que si bien es el demandado el definitivo responsable al respecto, en forma inmediata responde el actor de todas ellas (sellados, honorarios del defensor de oficio, etc.)» (Gardella, Lorenzo: «Información posesoria-Régimen procesal de la usucapión»; Enciclopedia Jurídica Omeba, Buenos Aires, 1982, Tº XV, pág. 734).

En mismo sentido, ha resuelto la C. Civ. y C. de Rosario (S. F.), Sala 1ª: «En el juicio de usucapión si no hay contradictor individualizado y como las costas hay que oblarlas siempre, no siendo al caso diferir su pago a la aparición de un sujeto desconocido, ha de entenderse que aunque el demandado sea el definitivo responsable al respecto, será el actor el que habrá de afrontar en forma inmediata la carga de los gastos causídicos de ambas instancias» («C. Civ. y C. Rosario (S. F.), Sala 1ª. 10/3/98; «Marsili, Aldo y Ot. c/Echesortu y Casas S. A. s/Prescripción veinteañal», 10/3/98, ZEUS R. 11, pág. 1121).

El pago de los impuestos

El demandado sostiene que ha sido mal valorada ya que el a quo la apreció como elemento acreditativo de la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y con animus domini de la actora, cuando a su criterio no debe ser valorada en tal carácter y eficacia, ya que los recibos adjuntados no prueban que la actora haya pagado personalmente dichos tributos. Este agravio carece de fundamento, ya que la misma ley 14.159, que regula el régimen de prescripción adquisitiva, prevé, expresamente, en su art. 24, inc. c), desde su reforma por el decreto 5.756/1958 lo siguiente: … «Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión». Al disponer esto la ley asume que en la mayoría de los casos que se pretenda obtener la declaración de prescripción adquisitiva, los recibos no estarán extendidos a nombre del poseedor que la reclama. Por esta misma previsión de la ley es que «jurisprudencialmente se ha decidido que la tenencia de los comprobantes de pago hace presumir que el pago lo ha realizado quien los detenta, salvo prueba en contrario».(«Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe, Análisis Doctrinario y Jurisprudencial», ED. Ed. Juris, pág. 354).

Actos posesorios

Cabe recordar que la jurisprudencia y doctrina de nuestro país considera a la documental sobre edificación de una vivienda en el inmueble un elemento de convicción preponderante para acreditar la realización de actos posesorios referentes al corpus de este instituto. Así ha dicho el Dr. Tachella, Diego Hernán, respecto de los medios de prueba en la usucapión que…»Como prueba documental, pueden adjuntarse comprobantes de gastos efectuados en el inmueble, como contratos, presupuestos, facturas, remitos o recibos que demuestren la ejecución de obras, como la edificación de una casa, la ampliación de una construcción ya existente, las reparaciones en general, la instalación de la red de gas o electricidad, el alambrado o cercado, el sembrado, la cosecha, la plantación de árboles, su poda, la construcción de un pozo o tanque de agua, etcétera»… («La prueba en el proceso de usucapión», Tachella, Diego Hernán, Publicado en: DJ 14/04/2010 , 921, Cita Online: AR/DOC/218/2010).

Resolución del fallo

A la cuestión, qué resolución corresponde dictar, el Dr. Rodil dijo:

Corresponde rechazar los recursos interpuestos contra la sentencia Nº 2035/10, y su aclaratoria por auto Nº 2227/10. Las costas de esta instancia se imponen al accionado

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Clic aquí para descargar el fallo completo: Cámara Civil Y Comercial De Rosario (S.F). Sala 4ª Integr. 26/6/14. Maidana, Fausta C/ Ejido Inmobiliaria S.Rl. S/ Usucapión.

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