Unidad Funcional en la propiedad horizontal

Unidad Funcional en la Propiedad Horizontal

Objeto de la propiedad horizontal

El objeto del derecho de propiedad horizontal es la Unidad Funcional que comprende partes propias y cosas y partes comunes.

Cosas y partes propias dentro de la unidad funcional

La parte propia es todo aquello que se encuentra comprendido dentro del volumen de la unidad funcional. A tales efectos el CCyC ordena:

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

De esta manera el CCyC se refiere a estas, como aquellas comprendidas dentro del volumen del departamento, incluyendo a los revestimientos, aunque los mismos se encuentren aplicados sobre una cosa necesariamente común como la estructura de los balcones. Al hablar del revestimiento de los balcones, la doctrina dice que es el revestimiento interno de los balcones (por ejemplo, podría cambiar los pisos del balcón, pero no podría pintar las paredes internas de otro color a de la fachada). En principio, sobre esta cosa propia titular tiene disposición material amplia.

Cosas y partes comunes a las unidades funcionales

Al respecto el Art. 2040 del Código Civil y Comercial estable:

“Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.”

Entonces el CCyC establece tres criterios sobre las cosas comunes, y dice que son:

  • Las de uso común.
  • Las que son indispensables para mantener su seguridad.
  • Las que además se determinan en el reglamento.

La doctrina entiende que este artículo ha quedado como una norma residual. Si hay duda sobre que una cosa es común o propia, se entiende que es común.

El segundo párrafo establece una novedad acerca de cosas que pueden ser comunes a varias unidades funcionales (por ejemplo, un sistema de aire acondicionado central del que solo goza un sector del edificio).    Si la cosa común es de uso común, la pueden usar todos conforme al  destino de la cosa. Si la cosa común está afectada al uso exclusivo de uno o varios propietarios, solo la pueden usar estos.

La utilización de las cosas comunes por parte de los consorcistas tiene dos limitaciones:

  • Las cosas deben usarse conforme su destino.
  • El uso efectuado por cada propietario de las cosas y partes comunes debe realizarse si perjudicar o restringir los derecho de los otros propietarios.

Cosas y partes necesariamente comunes

Al respecto el CCyC regla:

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Este artículo es criticado por la doctrina, porque hace una enumeración y sin embargo al final dice que la enumeración tiene carácter enunciativo, presentándose esto como contradictorio, según Alterini. Por otra parte, la doctrina critica la inclusión de la terraza, porque sucede que en muchos casos el dueño del último departamento adquiere la terraza, y con este artículo parece que esto no se podría.

La interpretación y aplicación del inciso f) del Artículo 2041 del CCyC

El mencionado artículo regla expresamente que son cosas y partes necesariamente comunes “f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;”

En este aspecto, tomaré la interpretación dada por la Cámara de la Propiedad de Horizontal de la Provincia de Santa Fe de la segunda circunscripción (Rosario) que bajo en el artículo: “Conflicto entre las disposiciones del nuevo código civil y comercial respecto a las cañerías y cableados y lo dispuesto por los reglamentos de copropiedad y administración anteriores a su vigencia” expresa:

“Entonces, queda claro que a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión y los nuevos reglamentos consorciales deben enumerar su existencia como bienes o cosas comunes.

Es decir, nos encontramos frente a claras y precisas normas imperativas, ya que la ley obliga a que los reglamentos consorciales deben enumerar los bienes comunes entre los cuales se encuentran como necesariamente comunes las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.-(…)

(…)En nuestro modesto entender, la expresión necesariamente comunes que establece con toda claridad el Art. 2041 CCC, le confiere a la norma el carácter de imperativa, esto es, que será de aplicación inmediata y no susceptible de ser modificada por la voluntad de las partes, afectando por ende los contratos en curso de ejecución.

Dicho de otra forma, si las leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, a “contrario sensu”, las imperativas lo son en tanto resultan de aplicación inmediata.”

Conversión del carácter de cosas comunes en privativas

El CCyC dispone:

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Del artículo se infiere que las cosas que no estén claramente incluidas como cosas y partes necesariamente comunes y que no se revelen como indispensablemente de usos comunes o necesarios para la existencia o la seguridad del sistema, pueden ser convertidas en privativas. Incluso alguna de las cosas incluidas en el art. 2041, como la terraza, no se ve porque se debería impedir su calificación como privativa.

Para que las cosas comunes puedan convertirse en privativas o comunes de afectación exclusiva deben concurrir dos requisitos:

  1. Debe tratarse de cosas que no se revelen como indispensablemente de usos comunes o necesarios para la existencia o la seguridad del sistema.
  2. Tratándose de cosas comunes, se necesitara la resolución de los copropietarios para decidir su desafectación de tal carácter. Durante la vida del consorcio, será necesaria la unanimidad, requiriéndose además la reforma del reglamento.

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