Vecinos que tiran basura por la ventana. Solución judicial.

¿Los vecinos tiran basura por la ventana y usted vive en un departamento en planta baja? ¿Está harto de encontrar su patio lleno de basura? Si es así, lo que viene le va a interesar:

La Cámara de Circuito de Circuito de Rosario falló con una interesante solución al arrojo de basura desde los departamentos superiores hacia la unidad de planta baja.

Veamos los hechos y la solución judicial ordenada.

Autos caratulados: «VILLAMIL PATRICIA c/ CONS. COPROP. EDIFICIO SANSONI de PELLEGRINI 1534 s/ DEMANDA SUMARIA» Expte. N° 63/09 (Expte. N° 1846/07 del Juzgado de Primera Instancia de Circuito de la 3° Nominación de Rosario).

El juzgado de primera instancia no hizo lugar a la demanda, sin embargo la Cámara de Circuito de Rosario la admitió (en la parte que aquí me interesa relatar) dando una solución diferente y creativa a la solicitada por la actora siempre dentro de las facultades judiciales.

La prueba que tuvo en cuenta la Cámara de Circuito de Rosario.

“De las constancias obrantes en autos surge probado que desde alguno o algunos de los pisos superiores del edificio sito en calle Pellegrini 1534 de Rosario se arrojan desperdicios sobre el patio de la unidad 01-01, que pertenece a la actora. Prueban la existencia del hecho en cuestión una serie de elementos de convicción que paso a detallar.

En el Acta N° 52 de Asamblea General Extraordinaria celebrada el 23 de junio de 2003 por los integrantes del Consorcio de Copropietarios del Edificio «Sansoni» de calle Pellegrini 1534 de Rosario, se expresa que los presentes «solicitan se agregue un punto repudiando lo ocurrido días atrás cuando alguien arrojó al patio de la unidad 01/01 una bolsa con excremento» (fs. 3).

En la liquidación de las expensas comunes correspondientes al mes de octubre de 2003, el Administrador de la demandada transcribió: «NORMAS DE CONVIVENCIA: 1) Nuevamente se solicita no arrojar residuos y/o desperdicios por las ventanas a los patios de las unidades del 1° piso. Esta situación además de tornarse insoportable para los ocupantes de dichos departamentos pueden obstruir los desagües, lo que implicaría mayores costos para el Consorcio en caso de producirse inundaciones» (fs. 7).

En una circular de fecha 23/03/2005, el Administrador del Consorcio de Copropietarios del Edificio Sansoni se dirigió a todos los consorcistas expresándoles que reiteraba la solicitud efectuada en la liquidación de expensas del mes de febrero/2005, dado que una vez más se ve en la obligación de solicitar «que no se arroje ningún tipo de desperdicio a los patios del 1er.piso, ya que últimamente se han encontrado cosas verdaderamente desagradables como ser: preservativos usados, recipientes de lubricantes vaginales, apósitos femeninos con sangre y otros desechos no tan repulsivos (colillas de cigarrillos, envoltorios de golosinas, etc.)» (fs. 6).

La documental citada precedentemente fue reconocida por el representante legal de la demandada (fs. 108).

Además, en la constatación realizada por Oficial de Justicia, luego de constatar en fecha 21 de junio de 2007 que en el patio del departamento de la actora había elementos que ensucian el mismo, describiendo que había sobres de azúcar, cajitas de profilácticos, filtros de cigarrillos, etc., en cumplimiento de lo dispuesto en el punto D) del Mandamiento, consultó con la Sra. Marcela Cantoni, del departamento 1 «B» del mismo edificio, quien le manifestó que su patio también tiene elementos de suciedad que arrojan de las ventanas superiores del edificio (fs. 23 del expediente N° 534/07 sobre Aseguramiento de Pruebas, agregado por cuerda floja). Por último, no dejan de ser un reconocimiento del hecho en cuestión las propias expresiones de la demandada al contestar la expresión de agravios, donde dice: «En este caso tenemos por un lado a la Sra. Villamil y por el otro once familias, de las cuales la mayoría de ellas no ha arrojado nunca nada hacia el patio de la actora» (fs. 174). Y más adelante, también dice: «No estando determinado acabadamente el daño que alega ni menos aún el o los responsables del mismo, no resulta procedente que todos los consorcistas deban concurrir a indemnizarlo cuando muchos de ellos – por no decir la mayoría – no ha tenido participación alguna en su producción» (fs. 174 vta.). Es decir que de los dichos de la propia demandada se desprende que la mayoría de las familias que tienen sus departamentos sobre el patio de la actora no ha arrojado nunca nada hacia el mismo, pero sí alguno o algunos que no están individualizados. Esto es, justamente, lo que hace aplicable la cláusula 21 del Reglamento de Copropiedad y Administración (fs. 54).

Analizando la prueba citada precedentemente, no cabe duda alguna que está acreditado en autos que personas desconocidas del edificio de la demandada han arrojado distintos tipos de desperdicios al patio de la actora, ya que tal cosa es lo que motivó a que los consorcistas presentes en la Asamblea General Extraordinaria celebrada el 23 de junio de 2003, dispusieran agregar en el Acta realizada un punto repudiando lo ocurrido días antes cuando alguien arrojó al patio de la unidad 01-01 una bolsa con excremento (fs. 3).

La lógica más elemental y la experiencia más ordinaria nos señalan que es muy difícil descubrir el momento justo en que esos sujetos incivilizados que habitan en los pisos superiores de edificios de propiedad horizontal, deciden realizar esas acciones deplorables (como arrojar basura u otros objetos) que dañan sin sentido alguno a sus vecinos. Sería el colmo exigir al damnificado una vigilia permanente para filmar o fotografiar al autor de tales actos en el momento preciso en que se le ocurre ejecutar su acción.

Por otra parte, lamentablemente tampoco abundan los vecinos solidarios que colaboran a individualizar a aquéllos insociables. El criterio que impera en los consorcios es: «si a mí no me perjudica, qué me importa».

Por todo lo expuesto, corresponde acoger los agravios referidos a la parte de la sentencia de primera instancia que considera no probado que los objetos hallados en el patio de la actora provengan de las ventanas superiores del mismo edificio. En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto por la cláusula vigésimo primera del Reglamento de Copropiedad y Administración (fs. 54), resulta responsable el consorcio demandado por no haberse individualizado al autor o autores de tales acciones.”

Además la Cámara de Circuito de Rosario admitió el daño moral en los siguientes términos:

“La conclusión expuesta precedentemente nos lleva a hacer lugar también al quinto agravio de la recurrente referido al daño moral, puesto que surgen evidentes los padecimientos que causan las conductas desaprensivas de arrojar basura al patio de la actora, lo que impide usar y gozar de dicho lugar conforme a su destino y, además, obliga a la limpieza del mismo ante cada una de estas acciones y desde hace mucho tiempo (hay constancias desde el año 2002: fs. 81). Por ello, corresponde hacer lugar al reclamo por daño moral y a tenor de lo previsto por el art. 245 del C.P.C., deberá el Consorcio demandado abonar a la actora como indemnización por este rubro la suma de $ 2.000, excluyendo a la actora de integrar esta suma.”

A la medida que pedía la actora, la Cámara expuso:

Respecto del cuarto agravio, cabe recordar que al formular su pretensión la actora dijo: «ordene al consorcio la colocación de una estructura fija (cortina metálica fija u otra similar) en todas las ventanas que dan al patio de propiedad común pero de uso exclusivo de la unidad 01-01 a fin de impedir el incesante arrojo de basura al patio mencionado» (fs. 8). Con tal formulación, la actora ha acumulado a la pretensión resarcitoria una pretensión preventiva tendiente a conjurar el riesgo cierto de repetición o continuidad de los daños sufridos.

Tal acción preventiva ha sido definida por Peyrano como «aquella que persigue evitar el acaecimiento o repetición de daños potencialmente posibles, conforme el orden normal y corriente de las cosas, a partir de una situación fáctica existente. De tener éxito -agrega- se traducirá, por lo general, en una orden de hacer o de no hacer que busque revertir o modificar la situación fáctica que genera el riesgo de daño que justifica su promoción»

Cierto es que la legitimidad de la medida peticionada es, cuanto menos, dudosa, por cuanto si bien las ventanas constituyen bienes de propiedad común, son de uso exclusivo del propietario u ocupante del inmueble donde la misma se encuentra instalada, circunstancia que impide restringir tal uso, so pretexto de hacer cesar el accionar de algunos pocos consorcistas inadaptados que perturban el uso de otro bien de idéntica naturaleza.

Es decir, no se puede restringir o limitar el uso de bienes comunes de uso exclusivo a los restantes consorcistas con el fin de garantir el uso que corresponde a uno de ellos. Al respecto dice Marioni que «no es posible requerir una tutela inhibitoria que aun cuando tienda a evitar un ilícito, acabe causando un daño excesivo al demandado»

La solución que encontró la Cámara rosarina:

¿Tal impertinencia de la medida preventiva propuesta para evitar la repetición de los daños sufridos impide al órgano jurisdiccional adoptar otras medidas adecuadas a tal fin?

Obviamente no, porque:

  1. El único presupuesto de despacho de una tutela preventiva es la existencia de una situación fáctica actual que objetivamente aparezca como idónea para generar un daño futuro, y en la especie dicho presupuesto se presenta.
  2. El objeto y fin de la pretensión preventiva es evitar la repetición o agravamiento de dañosya producidos y no una medida particular
  3. Los medios para alcanzar tal objeto pueden ser los propuestos por el interesado u otros, según el arbitrio judicial, y tal es así que el tribunal puede, en su caso, despachar medidas tendientes a tal fin oficiosamente, tal el caso de los «mandatos preventivos». Así lo ha considerado, tanto la doctrina como la jurisprudencia.

Es que se trata de uno de los casos en los que el objeto de la pretensión no es la materialización de una determinada medida sino en que se evite la repetición de daños ya ocurridos.

Por ello, considero que es atribución de la jurisdicción preventiva de este Tribunal determinar las medidas adecuadas a la finalidad perseguida y, en tal tarea, considero que la colocación de un toldo metálico con paneles movibles sobre el patio de la unidad de propiedad de la actora y a la altura del piso de la primera planta, resultará eficaz a tal efecto. Eso sí, teniendo presente que las medidas tendientes a hacer efectiva la jurisdicción preventiva deben resultar lo menos gravosas posibles para los restantes consorcistas, deberá imponerse al consorcio la obligación de su limpieza con una periodicidad no mayor a los quince días, a fin de que los desperdicios que eventualmente sean arrojados sobre el mismo no perjudiquen» a los consorcistas de la primera planta.

A los efectos de asegurar la concreción de las medidas preventivas aquí dispuestas deberá acordársele al Consorcio un plazo tope, bajo apercibimiento de aplicación de astreintes.-

La resolución judicial respecto al punto que estoy relatando aquí:

Atento el resultado obtenido al votar las cuestiones precedentes, corresponde desestimar la nulidad y hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la actora, revocando parcialmente la sentencia Nº 3725/08 (fs. 136/140), y en su lugar corresponde: 1) Ordenar al Consorcio demandado la colocación de un toldo metálico con paneles movibles sobre el patio de la unidad de propiedad de la actora y a la altura del piso de la primera planta, en el plazo de noventa días, imponiendo al consorcio la obligación de su limpieza con una periodicidad no mayor a los quince días, bajo apercibimiento de aplicar una multa de Cien pesos ($100) por cada día de demora en el cumplimiento de esta medida (art. 666 bis del Código Civil). 2) Condenar al Consorcio de Copropietarios Edificio Sansoni, sito en Avda. Pellegrini N° 1534 de Rosario, a abonar por daño moral a la actora, en el plazo de diez días hábiles, la suma de $ 2.000, con más un interés equivalente a la tasa activa promedio mensual sumada que cobra el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. en operaciones de descuento de documentos a treinta días, desde la fecha de la demanda (25 de octubre de 2007) y hasta su efectivo pago, excluyendo a la actora de integrar esta suma.

Ahora usted sabe que los problemas en propiedad horizontal (como la de los vecinos que tiran basura por la ventana y ensucian su patio en planta baja) tienen solución por estar amparados sus derechos en el Código Civil y Comercial (Arts. 2037 a 2072) y por la acción judicial con medidas preventivas como las comentadas en el caso que vimos arriba.