Propiedad Horizontal en Argentina

Propiedad Horizontal en Argentina, Rosario

La Propiedad Horizontal en Argentina. Concepto

En el derecho positivo argentino la propiedad horizontal fue introducida como un derecho real mediante la ley 13.512, que reguló dicha figura. Cabe recordar que la ley 13.512 en ningún artículo definió al derecho real de propiedad horizontal, como si lo hace el vigente Código Civil y Comercial de la Nación desde el año 2015. En efecto, el Art. 2037 define al derecho real de propiedad horizontal y señala cuales son los elementos que lo caracterizan.

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Elementos de la definición legal de propiedad horizontal

  1. es un derecho real autónomo que se ejerce sobre un inmueble propio;
  2. el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad (edifico, lote o conjunto edilicio);
  3. su titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y comunes del edificio;
  4. las facultades de uso y goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y comunes del edificio se encuentran limitadas por las disposiciones del Código Civil y Comercial y por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
  5. en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
  6. las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La propiedad horizontal es un derecho real autónomo

Mientras que antes de la regulación en el Código Civil y Comercial de la propiedad horizontal una parte de la doctrina argentina sostenía que se trataba de un derecho híbrido que combinaba notas del dominio y el condominio con indivisión forzosa, la nueva legislación fija su naturaleza en la de un derecho real autónomo.

En esta tesitura, el derecho de propiedad horizontal es un derecho real autónomo. Alterini lo explica haciendo una comparación entre las facultades del titular del dominio, y las del titular de la Propiedad Horizontal, advirtiendo que la legislación de esta última no permite a su titular tener una disposición material casi absoluta como sí lo tiene el titular del derecho de dominio.  Highton agrega características del derecho de propiedad horizontal, que no están en el derecho de dominio, como lo son el reglamento, el consorcio, las asambleas, el administrador. Gurfinke de Wendy también sostiene que existen marcadas diferencias entre el derecho real de domino y el de propiedad horizontal, como por ejemplo las que existen en cuanto a su extensión. Borda agrega que además hay una voluntad asociativa manifiesta en el consorcio.   Sostienen que corresponde utilizar para la resolución del caso las normas específicas que contiene la legislación para la PH, y solo ante la insuficiencia de estas corresponderá recurrir a las normas que regulen el derecho de dominio y condominio.

Cómo se constituye la propiedad horizontal

El Código Civil y Comercial ordena:

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

De esta forma, la propiedad horizontal nace con la inscripción de la escritura del reglamento en el Registro; este reglamento integra el título suficiente.

Si bien el artículo dice que el reglamento lo redactan los condóminos, esto no es así en la realidad, porque lo redacta el escribano a indicación del titular del dominio del edificio.  Es más, el código habla del reglamento como un contrato de adhesión, porque al comprar un departamento se entrega el reglamento, sin poder negociar las clausulas.

El derecho real de propiedad horizontal se rige por lo que regula el CCyC y por el reglamento.

Diferentes modos de constitución

La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos:

  1. supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta permitida por el CCyC, comenzando propiamente el régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos, oficinas, locales, cocheras;
  2. en el caso de que exista un condominio sobre el edificio, los condóminos podrán afectarlo al régimen de la propiedad horizontal, siempre y cuando el edificio cumpla con los requisitos previstos en la ley, es decir, que se trate de unidades funcionales independientes —según su finalidad o destino— y que tengan una comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común (art. 2039 CCyC).
  3. supuesto de la propiedad horizontal constituida por el superficiario. El titular del derecho real de superficie (superficiario) se encuentra facultado para que la construcción edificada sobre el terreno del propietario se afecte al régimen de propiedad horizontal.

Qué es la Unidad funcional

El Código Civil y Comercial regla lo siguiente:

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Es decir que la unidad funcional es el objeto del derecho real de la propiedad horizontal.

Con la ley 13512, la unidad funcional solo podían ser departamentos destinados a vivienda. El CCyC, que regula ahora la Propiedad Horizontal en Argentina en los Arts. 2037 a 2072, amplió esto, tanto en las posibilidades de tipo de unidades resultantes como acerca de su destino, pudiendo ser pisos, departamentos, locales, u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino (cocheras, bauleras, etc.).

Requisitos de la Unidad Funcional.

El artículo 2039  establece dos requisitos:

  • Independencia funcional: debe autoabastecerse, dependiendo de cuál es el objeto de la unidad de propiedad horizontal, debe tener las condiciones para cumplir con su objeto. Por ejemplo, si es un departamento destino a vivienda debe tener baño y cocina
  • Comunicación con la vía pública: directamente (departamento de planta baja que tengan salida directa a la calle) o por un pasaje común (escalera, palier, pasillo).

Elementos que forman la unidad funcional

La unidad funcional comprende los siguientes elementos:

  • El terreno: comprende la parte indivisa del terreno, en condominio forzoso perdurable.
  • Las cosas comunes: cosas que hacen a la seguridad y al sostenimiento de la PH (columnas, medianeras, caños comunes, cableado).
  • Las unidades complementarias: por ejemplo, departamento del portero.

Extinción de la Propiedad Horizontal

La propiedad horizonal se extingue por todos los medios que se extinguen los derechos reales.

Además, se extingue en el caso del art. 2055. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad de valor puede resolver:

  • Demolición y venta de terreno: la asamblea puede decidir que el edificio sea demolido y vender el terreno y los materiales aprovechables. Lo que arroje a venta se reparte entre todos los consorcistas en la proporción que cada uno tenía sobre las partes y bienes comunes.
  • Reparación o reconstrucción: si se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes.

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