La derogada ley de prehorizontalidad (N° 19724 y sus excepciones Ley 20.276) tenía como objeto proteger a la adquirente de las unidades en propia horizontal cuando aún no se había constituido la misma. Pese a sus buenas intenciones, la ley tuvo poca aplicación en la práctica por el encarecimiento que la misma provocaba en las operaciones de enajenación de las unidades.
Ahora, el Código Civil y Comercial prevé la prehorizontalidad en los artículos 2070 a 2071 para ser aplicado a los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal.
Seguro
Actualmente, para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe contratar un seguro a favor del adquirente. El mismo debe contemplar el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo con lo convenido por cualquier razón. Además la cobertura debe comprender el reintegro de las cuotas abonadas más un interés retributivo o la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. En incumplimiento de contratar este seguro, priva el titular del dominio de todo derecho contra el adquirente, pero no priva la adquirente de sus derechos contra el enajenante. Expresamente el CCyC regla:
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Contratos excluidos del régimen de prehorizontalidad
Están excluidos los siguientes contratos:
- Aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas.
- Los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado.
- Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
Las exclusiones reguladas en el art. 1° de la derogada ley 20.276 ahora se encuentran previstas en el Art. 2072 del CCyC
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