Mejoras de cosas y partes comunes

mejoras y reparaciones cosas y partes comunes como el ascensor en propiedad horizontal

El Código Civil y Comercial regula las mejoras, obras nuevas y reparaciones de cosas y partes comunes en la propiedad horizontal en el Libro IV, Título V, Capítulo 3 del Título V  bajo el nombre de «Modificación de cosas y partes comunes»

Mejoras u obras nuevas que requieren mayoría

Cualquiera de los propietarios puede solicitar realizar mejoras u obras nuevas sobre las partes y cosas comunes,  que beneficiarían al conjunto de los consorcistas. Esta clase de mejoras generan las expensas extraordinarias, pudiendo ser mejoras útiles o suntuarias.

Se requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios reunidos en asamblea. Se necesita un informe técnico, realizado por un profesional idóneo, matriculado, que deberá pronunciarse sobre la razonabilidad del costo de obra, su conformidad con el reglamento o la ley, y si afecta o no la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico del inmueble. Este informe debe acompañarlo el propietario que desee hacer la mejora o el administrador.

Si se consigue la mayoría, se podrá hacer la mejora u obra nueva; la minoría que no votó por esto o quien solicitó la autorización que le fue denegada, puede recurrir al juez para que deje sin efecto dicha decisión. El juez debe evaluar si la mejora es de costo excesivo, si es contraria al reglamento o a la ley, o si es perjudicial para la seguridad, solidez, salubridad o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio.

La decisión que tomó la mayoría no se suspende por la presentación de la acción judicial, por lo que en caso que se haya votado la realización ésta se podrá realizar.

Fuente normativa

Al respecto del CCyC dispone:

ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Mejoras u obras nuevas que modifican la estructura

Si la mejora u obra nueva que el consorcio o uno de los propietarios solicita realizar, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial (aunque no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones), se requiere el acuerdo unánime de los propietarios. El código da por descontado que elevar nuevos pisos o hacer excavaciones es una modificación sustancial.

Expresamente el CCyC regla:

ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios (…)

Mejoras u obras nuevas en interés particular

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario. (CCyC Art. 2054 último párrafo)

La doctrina sostiene que si beneficia a varios, pero no a todos, también se necesitaría la unanimidad. En caso de que estas mejoras u obras sean autorizadas, el beneficiario de ellas debe efectuarla a su costa y soportar los gastos del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos. (CCyC Art. 2055)

Reparaciones urgentes

Expresamente el CCyC ordena:

ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Entonces, quien debe realizar las reparaciones en la Propiedad Horizontal es el administrador. En caso de ausencia de esto, cualquiera de los consorcistas puede realizar una reparación urgente, dándosele el carácter de gestor de negocios.

Si el gasto es justificado se debe reintegrar al consorcista lo que haya gastado.

Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negarse al reintegro, ya sea en forma total o parcial.

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