Expensas: clases, pago, ejecución

Expensas propiedad horizontal rosario

Las expensas

Las expensas son las erogaciones que deben hacer los consorcistas para la conservación, mantenimiento y subsistencia de la PH. Hay expensas ordinarias y extraordinarias.  Las expensas se pagan según lo que establezca el reglamento, generalmente en proporción a las medidas de la unidad funcional y a los servicios o partes comunes que utilice.

Clases de expensas

Expensas Ordinarias

Expensas Ordinarias, son aquellas que se devengan mes a mes, que han sido aprobadas, generalmente por la asamblea, y que hacen a los gastos que demanden la administración normal del funcionamiento de cualquier propiedad horizontal. Por ejemplo: servicios, limpieza, retribución del portero, primas de seguro.

Alcanza todas las que genere la administración y reparación  sustitución de las cosas y partes comunes o bienes el consorcio, necesarias para mantener un buen estado las condiciones de seguridad, comodidades y decoro del inmueble.

También quedan comprendidas las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Son también las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Expensas Extraordinarias

Son aquellas que se ocasionan esporádicamente por casos o circunstancias excepcionales, no siempre necesitan aprobación de la asamblea y pueden ser compensadas.

El Código Civil y Comercial solo dice que son las dispuestas por resolución de la asamblea; puede recurriste a Art. 2051 cuando trata las obras nuevas  o innovaciones dispuestas por la asamblea en beneficio común.  La Asamblea puede decidir transformar un techo en terraza, un patio en garaje, instalar un ascensor, cambiar de pisos, etc.

Naturaleza jurídica

La manera de desplazarse de la obligación por expensas ha llevado a sostener a algunos autores, como Gatti, que se trata de una obligación propter rem. Otros, como Racciatti y Alterini, al hacer un análisis de los requisitos que debería tener una obligación para considerarse ambulatoria, entienden que el crédito por expensas no cumple con dos:

  1. el adquirente responde solo con la cosa y no con todo el patrimonio por lo que queda insatisfecho uno de los perfiles de las obligaciones reales, que es el sujetarse a la regla de que el deudor responde con todo su patrimonio;
  2. como es indiscutible la imposibilidad de la liberación por el abandono, no se cumplimenta otra de las peculiaridades de las obligaciones propter rem.

Carácter de título ejecutivo del certificado de deuda de expensas

En el CCyC se prevé expresamente que el certificado de deuda de expensas es título ejecutivo, si es suscripto por el administrador y el concejo de administración. En el tema de expensas, en el mencionado cuerpo legal, se regla:

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Defensas

El CCyC regla:

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

Entonces este artículo se ocupa de precisar algunas de las actitudes que el titular de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal no puede adoptar para liberarse del pago de las expensas y contribuciones a su cargo. En esa tarea, delinea el contorno de las obligaciones de los propietarios, y por eso es una norma decisiva en el juicio de cobro de expensas, ámbito en el que —en caso de conflicto— podrían plantearse algunas de las cuestiones de las que se ocupa la disposición legal.

El artículo aludido atribuye obligaciones a los titulares de dominio pero no es excluyente de otros obligados al pago, tal como consagra seguidamente el Art. 2050 CCyC

El crédito por expensas puede ser requerido mediante un proceso ejecutivo, lo que importa una ventaja para el consorcio porque se trata de un trámite breve y simple en el que las defensas que pueden articularse se encuentran acotadas. Ello encuentra justificación en la importancia del pago de las expensas para la subsistencia de la entidad colectiva, pero no debe conducir a la admisión de abusos.

Posibilidad de eximirse parcialmente del pago por reglamento

Sobre el carácter de obligado y su alcance, el código reitera algunos de los impedimentos que ya estaban contenidos en el art. 8° de la ley 13.512 tales como la imposibilidad de liberarse por abandono de la unidad funcional o por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes.

Empero, el último párrafo de la nueva norma admite la posibilidad de que el reglamento exima parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores que generan el gasto.

Por ejemplo, podría relevarse al titular de la unidad destinada a local comercial que no tiene acceso a la terraza, de parte de los gastos que irroga su mantenimiento.

Facultad de compensación

En caso que un consorcista deba pagar algún gasto que correspondía al consorcio, puede compensar la deuda cuando deba pagar las expensas.

Obligados al pago

Ordena el Código Civil y Comercial:

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Según el CCyC el tenedor no estaría obligado al pago, porque la norma se refiere únicamente al poseedor. Sin embargo, en la mayoría de los casos es el inquilino quien paga las expensas. En este punto es de destacar que la obligación que recae sobre el titular registral tiene carácter general y rige con independencia de las convenciones que pudiere haberse celebrado con terceros, las que para el consorcio son res inter alios.

En tal sentido «Res inter alios acta vel pudicata, alteri nec prodest, nec nocet» (La cosa hecha o juzgada entre unos no aprovecha ni perjudica a terceros) es aplicable al caso, y entonces para el Consorcio el obligado al pago será el propietario contra quien accionará en caso de incumplimiento del pago de expensas; ello sin perjuicio de que el propietario mantiene la facultad de accionar el pago contra su inquilino en un juicio distinto, si es que la obligación del pago de las expensas se encuentra en cabeza del inquilino según estipulación del contrato de locación.

En el caso del usufructuario, este es titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesión razón por se está en presencia de un poseedor legítimo de una cosa ajena. Por consiguiente el usufructuario se encuentra obligado al pago de las expensas generadas durante la vigencia del usufructo.

La obligatoriedad de pagar expensas impuesta a los poseedores no implica conferirles derechos para participar en la conformación del consorcio (art. 2044 CCyC), de la asamblea (art. 2058 CCyC), o del consejo de propietarios, en este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (art. 2064 CCyC).

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