Concepto
El Reglamento de propiedad horizontal es un contrato de pluriparticipación de organización; es un contrato de adhesión. Las cláusulas de reglamento son la ley de la propiedad horizontal, lo que significa que en el reglamento deben estar todas las condiciones y formas que los consorcistas van a tener que respetar o adecuar a fin de lograr una convivencia organizada.
En cuanto a su naturaleza jurídica, constituye un contrato, por lo tanto es ley para las partes.
Debe hacerse por escritura pública e inscribirse en el registro.
Tipo de cláusulas y contenido del reglamento de Propiedad Horizontal
Se puede decir que el reglamento tiene tres partes:
- La que se refiere a la afectación del inmueble al sistema de PH con la descripción de las partes privativas y comunes, la proporción que cada unidad tiene en estas, y su destino.
- Las que establecen las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio.
- Las referidas a os órganos del consorcio, funcionamiento, derecho y obligaciones.
Hay dos tipos de cláusulas que fueron creadas por la doctrina y no incorporadas al código:
- Estatutarias: la doctrina decía que eran disposiciones que hacían al derecho de propiedad de los consorcistas. Para reformarse necesita ciertas mayorías y procedimiento especiales.
- Reglamentarias: la doctrina decía que establecían cuestiones de mera convivencia. Estas cláusulas son más fáciles de cambiar.
Fuente normativa
El CCyC regla:
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Modificación del Reglamento del Propiedad Horizontal
El CCyC regla:
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Si bien la norma exige la mayoría de dos tercios, se podría establecer una mayoría agravada, pero nunca menor a la establecida por ley.
Dado que el reglamento debe realizase por escritura pública, la modificación también debe hacerse por escritura pública.
En caso de que alguno de los consorcistas pretenda la modificación del reglamento y no logre quórum, mayorías, o haya alguna modificación arbitraria o injusta, puede recurrir a la modificación judicial.
Cabe agregar que es suficiente la mayoría de dos tercios para la modificación de las cláusulas reglamentarias pero cuando lo que se quiere modificar son cláusulas estatutarias y en particular aquellas que hacen al contenido patrimonial, se requiere como mayoría la unanimidad de la totalidad de los propietarios.
Por último, no podemos dejar de señalar que la jurisprudencia tiene resuelto que la naturaleza contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda invalidar una o varias cláusulas por razones de legitimidad, sin que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.
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