El Consorcio de propiedad horizontal

el consorcio de propiedad horizontal

Concepto

Consorcio, es el conjunto de titulares de cada unidad funcional.

Personalidad del consorcio

Con la ley anterior el consorcio no era persona jurídica pese a que una parte mayoritaria de la doctrina había entendido que sí lo era. En la actualidad el Código Civil y Comercial, tanto en el art. 2044 como en el 148 se establece que es una persona jurídica.

Como persona jurídica que es, el consorcio tienen nombre (la mayoría de los consorcios asumen en su reglamento un determinado nombre), domicilio (en el domicilio del inmueble de la propiedad horizontal), capacidad (contrae derechos y adquiere obligaciones), patrimonio (aunque es escaso, está determinado por las expensas y el fondo de reservas) y órganos (los órganos necesarios son: la asamblea de propietarios y el administrador; y órgano facultativo es: el concejo de propietarios, que es un grupo reducido de consorcistas que actúa como nexo entre todos los propietarios y el administrador.

De esta manera lo regula el CCyC

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Responsabilidad del consorcio

Siendo el consorcio una persona jurídica el mismo es responsable civilmente, independientemente de la responsabilidad de los consorcistas.

Contratos y actos celebrados por el consorcio:

Respecto de terceros, el consorcio será contractualmente responsable por las obligaciones que contraiga convencionalmente el administrador dentro de su esfera de facultades. Respecto de los propios consorcistas, la responsabilidad del consorcio hacia ellos entra dentro de la esfera contractual al mediar como nexo de unión el reglamento.

Responsabilidad por daños

El consorcio responde por los daños y perjuicio ocasionados a terceros por los administradores en ejercicio o en ocasión de sus funciones, por sus dependientes en iguales circunstancias y por el riesgo o vicio de las cosas dañosas de que fuera dueño o guardián como las cosas comunes que tiene bajo su cuidado.

Responsabilidad por deudas

El CCyC no dice nada acerca de si los consorcistas responden por las deudas del consorcio. Alterini sostiene que igualmente puede deducirse la responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio de la normativa vigente.

Sentencia contra el consorcio en relación a los consorcistas

El CCyC nada establece, por lo que queda librado a la doctrina y a la jurisprudencia.

Insolvencia

El consorcio puede presentarse en concurso preventivo o quebrar, pero esto no producirá efectos reflejos en los comuneros.

Subconsorcios

El CCyC prevé la figura de la siguiente manera:

ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Entonces para que exista subconsorcio lo fundamental es la existencia de sectores independientes que sin embargo comparten en mayor o menor medida el terreno y otros servicios comunes, y forman un solo consorcio cuyos órganos legalmente previstos no parece que puedan fraccionarse. Deben preverse en el reglamento.

Si el edificio es de una estructura o naturaleza que lo haga conveniente para la existencia de un subconsorcio, el reglamento puede darle independencia funcional o administrativa en todo lo que no incida sobre el edificio en general. Por ejemplo son posibles los subconsorcios cuando existen sectores diferenciados de cocheras y unidades destinadas a vivienda o de locales comerciales y viviendas, etc. también con mayor razón cuando el edificio cuente con cuerpos distintos erigiéndose sobre una estructura común.

También puede preverse para cada uno de esos sectores con independencia una subasamblea y un subadministrador, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente. En caso de conflicto entre los distintos sectores la resolución definitiva queda en manos de la asamblea general.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

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