Destino de las unidades en la Propiedad Horizontal

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En el uso y disfrute de un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal existen algunas restricciones o límites al dominio, que fueron previstas por el legislador, así es como el art. 6 de la ley 13.512 enuncia:  “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración…”

La determinación del destino de las unidades y partes comunes estará prevista en el Reglamento de Copropiedad y formará parte del elenco de las cláusulas estatutarias del mismo porque estas cláusulas fijan el uso de las unidades y partes comunes y prohiben otros destinos de los departamentos y afectan con ello la existencia y la extensión de los derechos de los consorcistas sobre su propiedad.

Por ello, si el reglamento indica que las unidades que componen el inmueble deben destinarse exclusivamente a vivienda familiar, ningún propietario puede destinar su departamento a otro tipo de actividad, ya sea comercial o profesional: bajo el pretexto de que el reglamento no prohibe expresamente el nuevo destino elegido; como por ejemplo instalar un consultorio, un estudio, una oficina, una relojería, un negocio, un laboratorio, etc.

Para demandar el cese de la infracción debe instar la acción judicial el Consorcio por medio de la Administración y el juicio es sumarísimo.  También puede demandar uno cualquiera de los consorcistas, pero para este caso deberá demostrar daño, es decir los perjuicios sufridos por la actividad desarrollada en la unidad infractora.

Resulta importante destacar los siguiente:

Es corriente que las reclamaciones por cese de uso prohibido de las unidades sobrevenga después de algún tiempo durante el cual los restantes copropietarios soportaron dicha infracción en aras de evitar arribar una contienda judicial.  Ahora bien, este tiempo puede jugar en contra, pues transcurridos 10 años se habrá prescripto la acción, dada la naturaleza contractual del Reglamento.

Justificaciones de los límites impuestos al destino de las unidades:

Principalmente se basa en el mismo art. 6, quien en un segundo inciso prohibe: ..”perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”.

Así se explica que quizá el desarrollo de una actividad comercial o profesional con gran afluencia de clientes que ingresen al edificio, pueda perjudicar la seguridad en cuanto los visitantes no cierren debidamente la puerta de ingreso del edificio, o directamente se les abra desde el portero eléctrico, (pudiendo facilitar la intromisión de ladrones) o el caso de clientes esperando en las escaleras u otras partes comunes del edificio impidiendo el paso de los consorcistas; o la tenencia de ciertos elementos químicos peligrosos en el caso de que se elaboren productos químicos, o incluso algunos consorcistas han planteado el uso permanente del ascensor con el consiguiente desgaste y aumento de su mantenimiento, o quizá el alto volumen de las voces en el caso de reuniones deliberativas celebradas en un departamento, o el caso de que se haya instalado una academia particular de música y canto; y en fin, un sinnúmero de casos que de una u otra manera “perjudiquen la tranquilidad y la seguridad de los vecinos”.

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