Derechos y Obligaciones de los propietarios. Propiedad horizontal

derecho y obligaciones de los propietarios en propiedad horizontal, prohibiciones

Cuestiones previas

Los derechos y obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal tienen su razón de ser en contribuir a la disminución de los problemas que aquejan a las personas que conviven en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.  En virtud de ello, el Código Civil y Comercial y anteriormente la Ley 13.512, sientan las reglas para propiciar una convivencia  armónica y una administración eficiente de los gastos. Además de asegurar a cada propietario derechos similares al dominio respecto a su unidad funcional.

Derechos de los propietarios

Al respecto del CCyC dispone:

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

Por consiguiente sobre su unidad privativa, los derechos del propietario se asemejan a los del dominio, teniendo plena disponibilidad jurídica, pudiendo vender, donar, ceder, hipotecar, sin consentimiento ni notificación al consorcio. La disposición de la unidad funcional va inescindiblemente con las cosas comunes.  Sin embargo se debe tener en cuenta que determinados actos jurídicos pueden encontrarse indirectamente limitados por el reglamento.

Obligaciones de los propietarios

El Código Civil y Comercial regla lo siguiente:

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

De esta manera, el Código Civil y Comercial determina una serie de facultades, obligaciones y prohibiciones. A diferencia de la legislación anterior (Ley 13.512) la formación de un fondo común es optativo y por otra parte si bien el CCyC mantiene las prohibiciones establecidas por la ley 13.512, en cuanto a la legitimación pasiva tiene un alcance mayor, puesto que se refiere no solo al propietario, sino también a la figura del ocupante, que desde el punto de vista jurídico alcanza entre otros a los poseedores ilegítimos, a los locatarios, a los comodatarios y a cualquier otro poseedor legítimo (usufructuario, usuario).

Precisiones en caso de juicio por infracción al Art.2047

De esta forma, en caso de juicio por infracción al Art. 2047 del CCyC y reparación de daños serán:

  • Legitimado pasivo: todo aquel que realice las prohibiciones, pudiendo ser poseedores o tenedores.
  • Legitimado activo: el administrador, el poseedor que sufre el daño o la molestia.
  • Juez competente: es el juez civil, del lugar donde está citado el inmueble.

En síntesis, los derechos y obligaciones de los propietarios, ahora regulado por el CCyC amplía las prohibiciones a los ocupantes por cualquier título.

Respecto de las infracciones, te puede interesar leer un caso judicial al que he llamado: Vecinos que tiran basura por la ventana. 

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