Barrios Cerrados, Clubes de Campo y su problemática legal.

clubes de campo y problemática legal

Dentro de la compraventa inmobiliaria y la cosa vendida encontramos esta figura relativamente nueva:  El club de campo o “country” y el barrio privado.

Los tribunales han declarado que “la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas.  El “country” club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual”  (CNCiv., Sala A, 2/6/89)

“Esta forma de dominio tiene ciertas notas afines al régimen de propiedad horizontal, pués habrá partes comunes como las vías de acceso o los servicios comunes de vigilancia y de mantenimiento y partes propias como las parcelas o edificaciones particulares.”

Incluso en el proyecto de reforma  del Código Civil  (Proyecto de Unificación del Código Civil), se propuso expresamente configurarlo como un nuevo derecho real autónomo, estructurado en forma similar a la propiedad horizontal, cosa que no fue aprobado.

En una de las notas que acompañaban aquel proyecto se decía así:

“Se ha buscado dar respaldo normativo a aplicaciones muy difundidas pero no imaginadas cuando se sancionara la legislación vigente, y la posibilidad de que se sometan expresiones modernas de la propiedad como los clubes de campo,…y organizaciones semejantes”

He tenido la oportunidad de asesorar sobre la temática de un parque industrial, (otras de las figuras novedosas que como los clubes de campo no se encuentran sometidas al régimen de propiedad horizontal); y que sin embargo, tal como lo propuso la modificación; yo encuentro bastantes similitudes.

Problema de Legislación:

Volviendo al Club de Campo: Ante el vacío legal de otorgarle al country una naturaleza jurídica determinada, distintos sectores de la sociedad, promocionan su existencia conjuntamente con los barrios privados y se encuentran en esta figura verdaderos emprendimientos inmobiliarios con el plus de gestionar “una empresa de servicios dedicada a la administración del club de campo”; otra parte de la sociedad parece vincularlo solamente a un “proyecto de urbanización” y por tanto le hacen aplicable las leyes de urbanización dentro del ámbito provincial o municipal, dictándose decretos al respecto (en la provincia de Buenos Aires, por ej. el decreto 9404/86); también le resultan aplicables las normas sobre el dominio fiduciario y hasta la figura de “asociación civil” se utiliza para organizar e imponer ciertas normas de convivencia entre los propietarios; o quizá sólo la forma de asociación se la apliquen al “club entendido como el lugar de recreación” y no a las viviendas y a otros bienes comunes.  Y todas estas cosas a la vez para encuadrar una sola figura jurídica …  En similar situación se encuentran los parques industriales, en dónde cada municipio ha dictado alguna ordenanza para intentar regular la situación.

En definitiva: demasiadas leyes para una sola figura jurídica que no resuelve el derecho de propiedad.

Y si bien encuentro en el club de campo algunas de las figuras que se intenta, aplicarles, no es sí misma ninguna. Pues si bien “la empresa dedicada a la administración”; podrá ser muy eficaz prestando servicios al club de campo y al barrio privado;  le faltarán facultades, derechos y obligaciones que sí en cambio tiene una administrador de consorcio, tenga figura de empresa o no.  Para los dueños de las parcelas en caso de tener que demandar a un tercero como “el club de campo” o “barrio privado”, no tendrá a mano la figura de la administración del consorcio.  Para la misma empresa prestataria de servicios, le será difícil reclamarle “al club” una contraprestación por faltarle al club personería  (claro que para dar solución a la personería también le han aplicado la forma de “asociación” y si es una asociación  ¿para qué necesitaría contratar una administración externa, si una asociación tiene su directores, a lo sumo podría contratar empleados; y si sigo intentando encuadrar al country en una forma legal, tarde o temprano: …el talón de aquíles y todo se complica …).  Desde ya, todas estas situaciones tienen remedio legal, no es un “callejón sin salida”, pero haría muy extenso y desatinado extenderme más aquí.

Pero aún encontrando el remedio para llenar el vacío legal en las normas de derecho común, y aún encontrando figuras análogas para suplir; sin lugar a dudas la atipicidad de la figura del club de campo y su problemática, requieren una legislación específica propia; así sea la inclusión de su figura en la ley de propiedad horizontal con las ampliaciones particulares; esta solución daría seguridad jurídica y evitaría el desgaste doctrinario y judicial propiciando una necesaria economía en las relaciones jurídicas.

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