Garantías Alquiler, hasta dónde se extiende la fianza

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En los contratos de alquileres de vivienda se estipula una cláusula en la que dos o más personas «garantizan el cumplimiento del contrato», vulgarmente se las conoce como «garantías propietarias» o fianza,  pues acreditan solvencia presentando escrituras de dominio.  Otras veces prueban su solvencia con recibos de sueldo u otros informes.

Las garantías son personales, es decir es la persona del garante quien responderá con todo su patrimonio en caso de inclumplimiento del pago de los alquileres.  Resulta interesente aclarar ésto, pues  equivocadamente se cree que  estos fiadores han garantizado con una propiedad determinada y si luego de firmar  por ejemplo, la transfieren, ya no son más garantes.

¿Por qué esto?, porque no se trata de una medida cautelar o una hipoteca u otra medida que afecte directamente al inmueble, sino que se trata de fianza personal; por ello aunque se las conozca como garantías propietarias, no son tales, sino que son personas que acreditan su solvencia con la propiedad de determinados inmuebles.

En este punto, también es deseable destacar que los fiadores no podrán acreditar solvencia presentando inmuebles afectados al bien de familia, pués esta medida como hemos explicado en la entrada:  «bien de familia como protección de la vivienda»; tiene como efecto impedir la ejecución del inmueble por los acreedores.  Y esa mismo ítems he diferenciado qué ocurre con las deudas anteriores y deudas posteriores a la constitución del bien de familia .

El caso del inquilino que vencido el contrato de locación continúa en la posesión del inmueble:

En este caso la jurisprudencia ha entendido que existe «continuación del contrato en los mismos términos; quien asume la condición de fiador, en cualesquiera de sus modalidades, toma a su cargo la responsabilidad por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma por la sobreviniencia del contrato que la ley expresamente ha establecido»

El caso de aumento del alquiler:

El aumento de los alquileres en el contrato de locación no implica novación del contrato originario (art. 812 del Código Civil), pero esta modificación no puede serle impuesta a los fiadores, que no hubieran intervenido al pactado de la misma.

Es decir que cualquier aumento del alquiler que hubieran convenido el propietario con el inquilino, no podrá oponérsele a las garantías, si éstas no han participado y prestado su consentimiento a asumir tales aumentos.

En síntesis:

Los garantes están obligados en todos los términos asumidos por el inquilino, aún después de vencido el contrato, si éste continúa en la ocupación del inmueble.

Los fiadores no se encuentran obligados al pago de los aumentos de alquiler durante la prosecución del contrato sino prestaron expreso consentimiento a ello y por lo tanto asumieron esa obligación.

En la actualidad lo usual, es fijar en el contrato de locación un precio para los 12 primeros meses y otro precio algo mayor para los siguientes 12 meses.  Esta forma dá seguridad jurídica al locador, al inquilino y a los garantes, pues conocen exactamente a qué están obligados,  -precio de la locación por cada período- no siendo válido cualquier otra clase de aumento durante la vigencia del contrato.

Por último cabe agregar que una vez vencido el contrato de locación si el locatario continúa ocupando el bien objeto del mismo, el locador puede pedir en cualquier momento la devolución del inmueble.

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