Derechos de los inquilinos. Reparaciones necesarias.

Derechos de los inquilinos. Reparaciones necesarias.

Entre los derechos de los inquilinos, en el contrato de locaciones de vivienda,  encontramos que el locador debe asegurarle el uso y disfrute de la cosa dada en locación.  Pero que ocurre con las reparaciones necesarias que hacen imposible el uso y disfrute de por ejemplo una vivienda?

En caso de que el locador no realice las reparaciones necesarias que se encuentren a su cargo: ( es decir reparaciones mayores -no las reparaciones ordinarias, o reparaciones locativas- , sino las reparaciones provocadas por daños originadas en caso fortuito o fuerza mayor,  por deterioro de la cosa, por daños provocados por terceros)  habiendo sido intimado fehacientemente por el inquilino para que las realice,  el inquilino tiene las siguientes vías jurídicas para hacer valer sus derechos en el contrato de locación:

a) Está autorizado a retener los alquileres hasta que se hagan las reparaciones, pero esta autorización legal debe usarse con cautela pues sólo se le autoriza a retener el valor equivalente a las reparaciones y a veces resulta dificultoso determinarlo anticipadamente.

b) Si los trabajos no fueran urgentes, podrá el inquilino demandar judicialmente al propietario para que los haga.

c) Si los trabajos son urgentes podrá realizarlos el inquilino a cargo del locador y demandar su restitución.  Incluso si resulta que no eran urgentes pero el locatario los realizó, siendo estas reparaciones útiles y necesarias,  igualmente tendrá derecho a que se les paguen pues ha aumentado el valor de la cosa.

d) También podrá el inquilino demandar los daños y perjuicios sufridos por la falta de reparaciones que hubiera intimado al propietario a realizar.

e) Finalmente, y como la medida más conveniente, en el ámbito de los alquileres,  el inquilino podrá resolver el contrato por exclusiva culpa del locador, pues se encuentra previsto que el incumplimiento de las obligaciones del locador dá derecho al locatario a rescindir el contrato.

En este caso, queda claro, que no deberá abonar ningún tipo de indeminización por rescisión anticipada del contrato, ya que la responsabilidad de esa rescisión se le imputa al propietario.

Debo hacer una última salvedad:  ¿Qué ocurre si el inquilino se opone a que el locador realice las reparaciones necesarias?  Supongamos el caso de que se trate de una obra que cause molestias y perturbe de algún modo la vida del locatario.  Pues bien, la doctrina en este caso ha resuelto que el inquilino no puede oponerse a que se realicen estos trabajos.  Tiene que tratarse de “reparaciones necesarias”; sí en cambio podría oponerse el inquilino en el caso de que se traten de obras de modificación, embellecimiento o refacciones innecesarias.

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