Ley de Alquileres. Comentarios.

Ley de Alquileres. Comentarios.

Los alquileres en Argentina se encuentran regulados por la ley 23.091 de Locaciones Urbanas, la que regula sus formalidades, plazo de la locación, ajustes del valor de los alquileres, garantías del contrato, rescisión anticipada y otras cuestiones relativas a las locaciones de vivienda.

Comentarios a la Ley de Alquileres desde el Derecho Inmobiliario:

1. Disposiciones Generales

art. 1Instrumentación

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito.

Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse.

Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

La ley no sanciona los contratos verbales si bien ordena se formalicen por escrito.  Incluso prevé que si el contrato no se celebró por escrito, en caso de juicio se entenderá que tiene los plazos mínimos previstos por la ley y el valor o precio del mercado.

Con esta ley también desaparecen los contratos celebrados en dólares que tanto afectaron a los inquilinos cuando Argentina salió de la paridad dólar-peso y cuya interpretación y aplicación produjo un enorme trabajo judicial.

art. 2Plazos

Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales   B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo;  C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;  D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;  E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Justamente lo que caracteriza al contrato de locación de otros contratos es su plazo, su temporalidad, y es esa una forma de extinguirlo.  El plazo tiene mucho que ver con el destino de la cosa locada, así es como por ejemplo para el alquiler de un campo en el que se tienen previstas mejoras y plantaciones, el plazo será mayor.  Y notamos como disminuye el plazo para el caso de que el destino de la locación sea vacacionar.

art. 3Ajustes

Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias.

No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor –mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Cualquiera otro índice de ajuste que se pretenda aplicar o insertar en las cláusulas del contrato de locación se encuentra expresamente prohíbido, pues toda indexación de alquileres encuentra su prohíbición y protección en base al enriquecimiento ilícito, abuso de derecho, usura y otras figuras similares.  Y en el caso de insertarse son nulas de nulidad absoluta.

art. 4Fianzas O Depósitos En Garantía

Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal.

Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

Aquí considera la existencia de un depósito como forma de garantía, pero es el uso y costumbre afianzar los alquileres con fiadores personales que puedan garantizar solvencia y/o bienes.  Estos fiadores son parte del contrato y suelen constituírse como llanos y principales pagadores en caso de inclumplimiento del inquilino.

art. 5Intimación De Pago.

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar depago.

Por tanto la mora no es automática, es obligación del locador intimar su pago otorgando el plazo de 10 días para colocar en mora el locatario.

2- De las locaciones destinadas a vivienda

art. 6Períodos De Pago

El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Esta cláusula se estipula en defensa del inquilino y para propiciar los alquileres de las viviendas para trabajadores asalariados.

art. 7Pagos Anticipados

Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;

B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

C) El pago del valor llave o equivalentes.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Nuevamente en defensa del inquilino se colocan límites al valor del depósito -no podrá ser mayor a un mes de alquiler- y se prohíben cobros por valor llave u otros anexos.

art. 8Resolución Anticipada

El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Los contratos de alquiler deben gozar de seguridad jurídica para ambas partes y así como el locador le garantiza el uso y goce del inmueble por un período determinado, el locatario deberá indemnizar al locador en caso de rescindir anticipadamente el contrato por la pérdida de expectativas que tuvo el primero al celebrar el contrato y el tiempo que demorará en volverlo a alquilar.

art. 9Continuadores Del Locatario

En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

Con esta cláusula se protege el “techo de la familia” propiciando la continuación del contrato en cabeza de la familia que convivía con el locatario.

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