La continuación de la locación y el plazo de gracia para solicitar la restitución del inmueble

La continuación de la locación y el plazo de gracia para solicitar la restitución del inmueble

La continuación de la locación y el plazo de gracia para solicitar la restitución del inmueble

Autor: Carina V. Suárez

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¿Qué ocurre cuando vencido el término de la locación, el locatario continúa ocupando el inmueble y el locador continúa percibiendo los alquileres? ¿Puede el locador solicitar la restitución en cualquier momento? Y en su caso: ¿debe otorgar un plazo de gracia al locatario para obtener la restitución?

Señalan Salas y Trigo Represas que “Continuada la locación al vencimiento del plazo contractual, las obligaciones de las partes se rigen por el contrato originario, excepto en cuanto al tiempo, pues la locación no tiene ya plazo determinado”(1) .

También Machado expresa que si bien en los casos de continuación de la relación locativa el locador puede pedir la devolución de la cosa en cualquier tiempo (art. 1622 del Cod. Civil), deberá exigirla acordando los plazos concedidos por el art. 1610 , porque
“Cuando la locación continúa sin contrato, el locatario goza de los plazos establecidos por la ley para la locación sin término fijo…Se considerará al locatario como si tuviera la cosa sin término fijo, y está dentro de las disposiciones de los arts. 1506 y 1610, y en vez de echar la culpa al locatario, como lo hacen algunos por no haberse asegurado del plazo que debería tener, debe culparse al locador por no haberla pedido a la conclusión del contrato, como tenía derecho.
Si ha permitido que continuara, se encontrará en las condiciones de todo individuo que alquila sin plazo fijo. Cuando el artículo dice: podrá pedirla en cualquier tiempo, se entiende dando los plazos determinados por la ley; de otro modo habría dicho: puede demandarla inmediatamente”(2)  .

Es decir, el hecho de que la ley permita al locador pedir la restitución del inmueble en cualquier momento, dado que la relación locativa subsistente ha quedado despojada de término fijo (art. 1622 C.C.), no implica la facultad de exigirla de inmediato, por cuanto el art. 1610 dispone que tratándose de casas , departamentos o piezas no podrá hacerlo sino después de los tres meses contados desde haberle intimado la cesación de la relación locativa (inc. 2).

Tal plazo -al que Llambías (3)  considera ,junto con el establecido por el art. 1509, como los únicos plazos de gracia establecidos por el codificador-, tiene la finalidad de acordar al locatario un lapso de tiempo razonable para encontrar otra vivienda donde alojarse con su familia, cumplir con las obligacione anexas a la entrega (baja de servicios, pintura, reparaciones, etc.) y efectuar la mudanza.

La Cámara de Apelaciones de Circuito de Rosario en el caso “Salcedo” (4)  falló en este sentido, disponiendo que:

a) La circunstancia de que el locador siga percibiendo el arrendamiento después de vencido el contrato, no configura tácita reconducción, sino continuación de la relación locativa concluida.

b) Tampoco la sola modificación del precio de la locación permite inferir la celebración de un nuevo contrato con la duración mínima establecida por la ley, desde que la modificación o prórroga debe instrumentarse por escrito.

c) Continuada la locación al vencimiento del plazo contractual, las obligaciones de las partes se rigen por el contrato originario, excepto en cuanto al tiempo, pues la locación no tiene ya plazo determinado.

d) El hecho de que la ley permita al locador pedir la restitución del inmueble en cualquier momento, dado que la relación locativa subsistente ha quedado despojada de término fijo (art. 1622 C.C.), no implica la facultad de exigirla de inmediato, por cuanto el art. 1610 dispone que tratándose de casas , departamentos o piezas no podrá hacerlo sino después de los tres meses contados desde haberle intimado la cesación de la relación locativa (inc. 2).

Por último la Cámara de Rosario estableció que el allanamiento tácito -concretado antes de que se le corriera traslado de la demanda, es apto para eximirla de la condena en costas (art. 251, inc. 1° C.P.C.).

Notas:

(1)  Código Civil Anotado” Edit. Depalma, Bs. As. 1974, Tomo 2, pag. 301
(2) Machado, José Olegario “Exposición y Comentario del Código Civil Argentino”, Edit. Lojuane, Tomo IV, pags. 409/411
(3) “Codigo Civil Anotado”, Abeledo Perrot, Tomo II-A, pag. 268
(4)   SALCEDO SILVIA LELIA c/ RODENAS NORA ELOISA Y/U OS. S/ DESALOJO, Expte. N° 313/09 Fecha: 22/03/2010