Contrato de Tiempo Compartido,  notas a la ley aplicable

Contrato de Tiempo Compartido, notas a la ley aplicable

Según la ley 26356  se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por  sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes.

Concepto de tiempo compartido:

Por lo tanto el contrato de tiempo compartido se encuentra en el régimen del turismo y es un contrato turístico; con ello se deja atrás viejas discusiones cuya definición comprendían:  multipropiedad, compraventa especial, condominio de indivisión forzosa, condóminos de uso y goces sucesivos y por períodos alternados, y otra figuras jurídicas como un nuevo derecho de propiedad y otras.

En cuanto al inmueble afectado al destino de tiempo compartido deberá instrumentarse por escritura pública y por lo tanto así quedar inscripto en el Registro de la Propiedad.

Las partes del contrato son dos: emprendedor y usuario.

Obligaciones principales del emprendedor: proporcionar alojamiento por turnos y durante un tiempo determinado en las unidades vacacionales determinadas en el contrato.

Obligaciones principales del usuario: pagar el precio convenido y los gastos periódicos de administración y mantenimiento.

En la constitución del tiempo compartido aparecen, conjuntamente con el emprendedor y el usuario;  otros actores como el vendedor que será quien comercialice la venta de estos períodos turísticos, representando al emprendedor; el propietario que puede coincidir o no con el emprendedor, que será el titular del inmueble que afectó al sistema turístico de tiempo compartido, el administrador que es quien tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.

Algunos contenidos del contrato:

  • Sin perjuicio de la individualización de las partes y el precio, el contrato determinará:
  • Forma de medir el tiempo (los períodos, por fechas fijas, por estaciones del año y se establecerá si se cuenta por días o por meses)
  • Establecimiento vacacional: que se describirá y especificará.
  • La Unidad vacacional: ya sea una cabaña, un departamento, una casa dentro del establecimiento vacacional.

Derecho del Usuario a rescindir el contrato. Desistimiento.

La ley 26.356 establece lo siguiente:

  1. Si se hizo precontrato:  El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su aceptación en el precontrato o reserva de compra de períodos vacacionales, sin necesidad de expresión de causa, siempre que lo haga dentro de los SIETE (7) días de su suscripción, mediante comunicación cursada por medio fehaciente. Igual derecho tendrá cuando no se hubiere suscripto el precontrato o la reserva, en cuyo caso el plazo de arrepentimiento se computará a partir del otorgamiento del contrato de tiempo compartido. La facultad de arrepentimiento no puede ser renunciada ni dispensada y debe estar incluida en forma clara y notoria en el instrumento suscripto. El emprendedor o el vendedor en su caso, procederán a la devolución de los importes recibidos por todo concepto, dentro de los TREINTA (30) días de recibida la comunicación.
  2. Si no se hizo precontrato y quiere desisistirse del contrato de tiempo compartido que se hubiera firmado; la ley reconoce la  facultad de arrepentimiento  al usuario en el plazo de CINCO (5) días para revocar su decisión de suscribir el contrato de tiempo compartido, cuando no se hubiera celebrado previamente precontrato o reserva de compra;

El reglamento de Uso y Administración

Formará parte anexa del contrato entre el emprendedor y el usuario y establecerá entre otras cosas el  nombre y domicilio y sede, en su caso, del administrador; y la proporción que corresponde al usuario para el pago de los gastos del STTC. Cuando se escogiese el procedimiento de ajuste alzado relativo, se consignará el monto estipulado y el plazo de vigencia.

Precontratos:

La reserva de compra de períodos vacacionales puede realizarse mediante un precontrato que juega el rol de reserva; se trata de un acuerdo que firmarán todas las partes y en el que el usuario se obligará a suscribir el contrato definitivo de compra en un período no mayor a 60 días, según estipula la ley.  Recordemos que, como dije arriba este precontrato se puede desistir dentro de los 7 días de firmado.

Por último la autoridad de aplicación de esta ley es la Secretaría de Turismo de la Nación, los usuarios podrán ampararse en los Derechos del Consumidor consagrados por la ley de defensa del consumidor; las cláusulas abusivas no le serán aplicables; pues sin dudas se trata de otro contrato de adhesión, en caso de conflicto la ley prevee un tribunal arbitral para resolver la cuestión.

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