Compraventa terrenos en cuotas, loteos y mensualidades

Compraventa terrenos en cuotas, loteos y mensualidades

Compraventa terrenos en cuotas, loteos y mensualidades

Existe la posibilidad y es costumbre en los negocios inmobiliarios  que el dueño de un terreno de dimensiones importantes, ya se trate de una persona individual o una empresa, decida dividir esta tierra en porciones a los que conocemos como “lotes” y luego los venda a las personas en cuotas.

Lo relevante de la venta de lotes por mensualidades  está en considerar: si el comprador recién se convertiría en dueño al abonar la última cuota y qué ocurriría en el caso de que el vendedor no lograra por ejemplo la aprobación municipal o provincial de la urbanización. O también el caso de que el comprador se atrasara en el pago de una cuota y si esto acarrearía la pérdida de la financiación otorgada por el vendedor.

En este contexto, y en el ámbito del Derecho Inmobiliario, se dictó la ley 14.005 destinada a proteger a aquellos compradores de “loteos” “inmobiliarios”, que suscriben un boleto de compraventa, pagan el precio por mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato.

Dictada en el año 1950. Fue modificada por ley 23.266 de 1985.

La jurisprudencia de nuestros tribunales es pacífica en el tema y ha establecido que esta ley y las protecciones que establece, se aplica sólo a los loteos y no a la venta de un solo terreno en cuotas en donde se difiere la escrituración.

Según la ley un lote es una fracción de la superficie de la tierra comprendida dentro de los límites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir.

El propietario que tenga intención de vender un inmueble en lotes deberá verificar los títulos ante un escribano y realizar la subdivisión del plazo en lotes, presentando todo esto en el Registro de la Propiedad y bajo la ley 14.005.

De esta forma podrá proceder a vender los lotes y los potenciales compradores quedará protegidos bajo la ley.

Cada contrato de compraventa del lote deberá inscribirse “preventivamente” en el Registro de la Propiedad.La ley establece requisitos esenciales que debe tener el contrato: los datos personales de los contratantes, la individualización del lote, la forma de pago, los antecedentes del título y los gravámenes.

Efectos del contrato a partir de su inscripción: ( subrayados por Ricardo Luis Lorenzetti)

a)el comprador puede escriturar con preferencia a cualquier acreedor posterior;

b)los embargos posteriores a la fecha del instrumento sólo pueden hacerse sobre las cuotas impagas (art. 6°).

c)El comprador puede reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25% del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo del precio (art. 7°).

d)El plazo del pago del precio ha sido establecido en su interés, y por ello puede adelantar el pago con descuento de los intereses (art. 9°).

e)El vendedor no puede hacer valer el pacto comisorio después del pago del 25% del precio o de que el comprador haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra.

Si se hubiera establecido en el contrato que el incumplimiento o atraso en el pago de una cuota generará automáticamente la pérdida de la financiación otorgada; esto resultaría abusivo y desajustado a derecho, todo en consideración a las previsiones de la ley.

En este tema la Justicia ha dicho que:

El mero exceso en un día en el plazo para el pago en una cuota no puede, en una venta de lotes en mensualidades, fundar el ejercicio del derecho del vendedor a reputar vencidas todas las cuotas restantes y hacerlas exigibles de una sola vez. Tal exigencia del vendedor repugna los principios de vía moral y de buenas costumbres, e importa un abuso del derecho, social y jurídicamente insusceptible de amparo en los estratos judiciales” (Cám. 1″ Civ. y Com. de Bahía Blanca, “Ramírez Opazo, Exequiel c/Schlichter, Emilio J.”, L. L. 1979-B-68).

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