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La continuación de la locación y el plazo de gracia para solicitar la restitución del inmueble

Autor: Carina V. Suárez

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¿Qué ocurre cuando vencido el término de la locación, el locatario continúa ocupando el inmueble y el locador continúa percibiendo los alquileres? ¿Puede el locador solicitar la restitución en cualquier momento? Y en su caso: ¿debe otorgar un plazo de gracia al locatario para obtener la restitución?

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La sentencia que dispone el cumplimiento del contrato no impide su resolución.

  • Voces: CONTRATOS. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. DERECHO DE OPCIÓN.
  • Sumario:

El derecho de opción autoriza a la parte cumplidora a pedir la resolución del contrato aunque se haya demandado y  dictado sentencia en primera instancia por el cumplimiento.

1- El ejercicio del “derecho de opción” contenido en el art. 1204 del Código Civil, al igual que la prevista por el art. 216 del Código de Comercio, autoriza a la parte cumplidora a pedir la resolución del contrato “aunque se hubiese demandado el cumplimiento”. La situación inversa no es posible, toda vez que la opción por resolver el contrato implica la renuncia tácita a exigir su cumplimiento específico.

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El contrato de viaje. Paquetes turísticos.

En este caso la agencia de viajes proyecta y ofrece un producto terminado a los potenciales clientes.  Desde este punto de vista, el viajero se halla en mejor posición frente a la agencia de viajes, pues se entiende que se trata de un producto de empresa, y ante el incumplimiento de la agencia le resulta aplicable la responsabilidad objetiva del fabricante.

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Quiebra y boleto de compraventa.

Un boleto de compraventa de data anterior a la apertura del concurso o del decreto de quiebra, en principio, resulta oponible a la masa de acreedores, siempre que tal oposición se encuentre avalada por el cumplimiento de los extremos establecidos por el art. 1185 bis del Código Civil: comprador de buena fe y pago del 25% del precio. (1)

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La aparcería rural

Otra figura jurídica utilizada por el Agro, es la aparcería, la ley 13.246 en su art. 21 la define diciendo:

“Habrá aparcería cuando uno de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse sus frutos. Los contratos de medierías se regirán por las normas relacionadas a las aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán, aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos.”

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Contratos agrarios con mayor plazo. Ad meliorandum

Analizado el plazo mínimo en el arrendamiento rural, vamos a ver algunas casos de plazos mayores (plazos máximos) aplicables a los contratos agrarios no sólo de arrendamiento sino de aparcería.

Los contratos ad meliorandum son aquellos en los que el arrendatario o aparcero se obliga a realizar obras de mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento, que retarden la producción por un lapso superior a 2 años, en este caso pueden celebrarse por un plazo máximo de 20 años.

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